全球微动态丨规范意见出台 房产中介公司迎“大考”

出台《意见》并非是打压房地产经纪行业，而是为行业未来服务提升和收费方式变革指明了方向。

(资料图片仅供参考)

近年来，一些房产中介领域的乱象让不少人头疼不已。例如，“黑中介”发布虚假房源、“一房多卖”，或既收佣金，又赚“差价”等，其中，最常见的是违规收集并滥用消费者个人信息……

针对这些乱象以及为促进行业健康发展，住房和城乡建设部、市场监管总局近日联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），提出了加强从业主体管理、严格实行明码标价、加强个人信息保护等10条建议。

这意味着房产中介公司将迎来一场“考试”。天眼查数据显示，房地产经纪相关企业105万余家，其中，去年新增相关注册企业15.7万余家，增速达18.6%。

“房地产经纪服务是时候‘告别’过去的模式了，房产中介行业需要进行革命性的变革。”这是广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看到《意见》后的第一感受。

在空·白研究院创始人杨现领看来，《意见》的出台并非是打压房地产经纪行业，而是在房地产市场下行趋势下，通过市场化机制的完善和平台经济的发展，稳定房地产市场。《意见》为行业未来的服务提升和收费方式变革指明了方向。

易居研究院研究总监严跃进认为，《意见》出台对于中介行业的规范和健康发展具有积极的作用，同时也对行业的发展提出了很多新思路。其中，最大的亮点在于引导交易双方承担服务费用，体现了对购房者权益的保护。

为购房者减负？建议买卖双方共担中介费

“规范”与“减负”是此次《意见》释放出的两个明确信号。

《意见》的第一条便是加强从业主体管理，严格落实房地产经纪机构备案制度。同时，《意见》也指出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

在李宇嘉看来，当房地产循环链条运转速度减缓，个别地方甚至转不起来的情况下，一切阻碍交易的多余环节能砍则砍，成本能降则降，比如降低房贷利率、试点“带押过户”以及降低中介服务成本均是如此。

购房哪些多余成本应该被砍掉？李宇嘉认为，在新房交易方面，有的中介利用房源信息不对称，故意制造供应紧张氛围，或与开发商内部人员合谋，违规收取“茶水费”、贩卖购房指标，这些都不应是购房者应负担的成本。

在二手房交易过程中，有时“附加成本”不少。李宇嘉指出，垄断行为在房产经纪行业并不鲜见，比如某片区内几家中介设立“最低费率”进行垄断定价；或者联合卖家做高房屋价格，诱骗买家“入局”；或者利用信息不对称，谎称其他买家出价更高，诱骗买家支付额外锁定房源的费用；此外，还有中介机构进行捆绑销售等。这些都要砍掉，从而严控过高经纪费用。

对此，《意见》明确，将加大对违法违规行为的整治力度。其中，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，相关部门采取约谈等综合措施进行重点监管。并且也会依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。

值得关注的是，《意见》还提出引导由交易双方共同承担经纪服务费用。在国内，经纪服务费一般由买家承担。不少专家向中青报·中青网记者表示，这一政策的目标是为购房者减负。

在严跃进看来，买卖双方承担费用等，客观上也有助于中介费用的定价规则清晰，后续买卖双方也需要关注此类规则的变化，积极调整买卖策略。

有的地区已经实行了房屋买卖双方共同承担经纪服务费，且佣金有所上调。2月28日，荆州市房地产中介协会发布一份报告，决定将二手房交易佣金收费标准由房屋实际成交总价的2%调整为3%，其中，买家支付2%，卖家支付1%，今年3月1日起正式执行。

这些举措能否为购房者减负？行业内也有人持怀疑态度。北京市朝阳区从事房产中介工作的李晓丽（化名）说，对于引导由交易双方共同承担经纪服务费用，她还未接到通知，“羊毛出在羊身上，让业主分摊中介费，那么他就可能把房价加高。”

“这些年，佣金已经降了不少。”这是另一家北京市房产经纪服务机构的中介张泽（化名）的感受。他说，在北京房屋买卖的佣金普遍由买家承担，虽然一些地方是由买卖双方共同承担，但业主其实会把这个钱折合到房价里，最终，购房者的总预算可能不会变。

将经纪服务费纳入监管意味着什么

当前，一些地区的二手房交易正在回暖，房屋中介公司也忙了起来。

在中介行业流传着这样一句话：低佣金下无“白中介”。事实上，高佣金下，“黑中介”也不少。在购房时，个别消费者曾遭遇过“黑中介”卷款跑路的情况，也有中介收取佣金后就对消费者的需求“爱答不理”，甚至直接当起了甩手掌柜。

对此，《意见》提出，加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。比较突出的是，《意见》还鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

李宇嘉认为，鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围，让中介机构根据服务进程进行分段收费，在一定程度上既保障经纪服务的质量，也保障购房者的权益。

张泽介绍，一般情况下，他所在的公司对北京市存量房的佣金收费标准是房屋成交总价的2.7%。在买房时，购房者往往会签订3份合同：存量房屋买卖合同、存量房承购经纪服务合同以及存量房买卖居间服务合同，2.7%的费用由后面两个合同规定的服务构成。当房屋成交价格超过150万元，中介费可以打八折。房屋中介服务的门槛虽然不高，但服务流程相对较长。在签约之前，从拓展房源、客源到成交，需要投入大量的时间和精力。

此次《意见》明确了房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。其中，基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

行业高质量发展的新“启动键”

对于“黑中介”来说，《意见》在一定程度上像一个新的“休止符”，同时也是房地产经纪服务行业高质量发展新的“启动键”。

中国房地产市场步入“存量时代”，房地产经纪行业是存量循环起来的“润滑剂”之一。李宇嘉表示，《意见》出台的目标是推动房产经纪行业打造新模式，促进行业高质量发展。

“推进中介行业探索新发展模式。”严跃进认为，今年二手房市场总体趋于活跃和步入复苏阶段，中介行业迎来新的发展机会。在此过程中，对于中介行业的规范，有助于巩固今年以来的宽松政策成果，同时减少此类行业的运作风险，最终将促进中介行业的平稳健康发展。

李宇嘉也看到了房产经纪机构的新机遇。在他看来，商品房市场对经纪机构的依赖度越来越大，买家和卖家对中介的依赖度也越来越大。经纪机构需要苦练“内功”，加强专业修养和服务能力，做好差异化、精细化服务。未来，老百姓买房更多的是为了满足刚需或改善性住房需求，人们要找到好房子、好小区、好社区，房产经纪人的服务必须向产业链上下游延伸，向满足老百姓对美好居住的需求的方向延伸。