黑心“二房东”如何规避？上海这份条例为承租人“撑腰”

《上海市住房租赁条例》于2023年2月1日正式施行，通过立法对租赁乱象“亮剑”，明确禁止“群租”，加强对“二房东”的监管。

2月7日，从上海市闵行区人民法院获悉，针对新法重点关注问题，该院民事审判庭法官董琪华作出6点解读。

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什么是群租？具体包含哪些情形？

“群租”是指将原有的房屋格局进行违法分割出租，从而牟利的行为。满足以下情形之一的即可认定为“群租”。

1. 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；

2. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；

3. 出租房间的人均居住面积低于5平方米；

4. 每个出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

断水断电就能赶走承租人吗？

住房租赁本质上鼓励租赁当事人建立长期合法、有序的长期住房租赁合同，建立稳定的租赁关系，并明确出租人、承租人作为合同的权利义务人应当遵守各自的行为规范以促进租赁关系的履行，保障双方的合法权益。对此，《条例》特别规定，不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房，从而保障承租人在租赁期内使用租赁房屋的合法权利。

黑心“二房东”如何杜绝？

个人以营利为目的的转租房达到规定数量，需依法办理登记。由此，加强对租赁市场中“二房东”的人员登记管理，以便倒查追溯，追本溯源，以保障租客的权益。另外，此次立法创设性地提出“住房租赁交易资金监管专用账户”。《条例》中明确，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的“二房东”收取的相关租金要纳入监管专用账户，同时，《条例》还明确了法律责任：如果二房东企业未按规定开立交易资金监管专用账户，最高将被处罚款20万元。通过设立监管专用账户专款专用的法治途径方式遏制存在的金融风险，从而建立更为健全、安全、科学的租赁市场环境。

对于网络房源市场 “挂羊头卖狗肉”的虚假信息如何从源头上规范？

《条例》规范了通过网络信息平台发布房源信息的行为，明确房屋租赁企业、房地产经纪机构不得发布虚假房源信息。网络信息平台经营者应当对信息发布者提交的材料进行核实，核实房屋权属证明和基本状况，知道或者应当知道信息发布者提供虚假材料、发布虚假信息的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，对两年内因违法发布房源信息受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，由网络信息平台经营者依法采取一定期限内限制其发布房源信息的措施。

房屋租赁价格突飞猛涨如何干预？

租金作为房屋租赁关系中的重要因素，关系到承租人的切身权益。如何保障房屋租赁市场的租金平稳，减少租金短时间内的波动成为稳定房屋租赁市场的关键因素。《条例》体现了适时调控介入的理念，明确建立住房租赁价格监测机制，当“住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平”。

如何促进解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题？

《条例》对此设立专章予以规范：一是确立目标定位，明确本市按照政府引导、市场运作原则，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用；二是加强规划布局，明确编制专项规划，要求在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域予以重点布局；三是根据保障性租赁住房特点，明确相应的建设和管理要求，并对租金、租期等作出了专门规定。