专家：2022年房地产开发投资深度下调，但未来仍“危中有机”

17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

对此，多位专家表示，2022年房地产市场在供需两端面临巨大冲击和压力，房地产开发投资额同比增速表现为-10.0%，说明当前中国房地产行业的整体开发投资压力比较大。

尽管数据处于“相对恶化”状态，但专家指出，应从2022年三四季度多项利好政策频出的节奏中，看到2023年中国房地产发展的新机遇。

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捕捉危中之“机”

英大证券研究所所长郑后成指出，2022年12月，尽管数据表现出明显的深度下行，但房地产投资增速仍面临两大利多因素：第一，从全国房地产开发业综合景气指数来看，12月较11月下行0.07，虽然继续维持下降趋势，但是降幅较前值显著在缩小。

第二，虽然12月房地产国内贷款累计同比、定金及预收款累计同比，与个人按揭贷款累计同比数值均处于深度的负增长区间，但是不容忽视的是，国内贷款累计同比自2022年7月以来一直呈现稳步上行态势，且12月较前值上行1.5个百分点。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进也认为，目前，各项针对改善房地产开发投资指标的政策思路总体是清晰的，尤其是近期后续有可能很快落实的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，这些将会显著改善房企当前资金状况和房地产开发投资预期。

统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积同比增速为-24.3%。当前，房屋销售数据总体上弱于预期，全年下跌近25%，这说明当前市场中购房需求面临一定阻力。

严跃进指出，2023年仍要乐观看待房地产相关数据，随着疫情高峰期度过，利好政策效应持续落地，房地产市场仍然是中国最大的消费市场，势必会有好的表现和发展转机。

易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2022年，全国商品住宅均价为10185元/平方米，涨幅为-2.0%。房价数据在收窄，得益于各地稳房价工作推进。“当前房价的小跌，也很有可能意味着购房者的最佳窗口期已经形成”，严跃进如上表示。

2023上半年，房地产投资增速或将持稳

展望2023年中国房地产开发投资大势，郑后成直言，2023年上半年，中国房地产投资增速大幅上行的概率较低。他得出这一判断的依据主要有两点。第一，2022年12月，商品房销售面积累计同比录得-24.30%，较前值下行1.0个百分点，突破了前期震荡区间的下限，表明中国商品房销售面积累计同比尚未触底。在商品房销售面积累计同比领先房地产投资增速3-6个月的前提下，其预计房地产投资增速在2023年上半年大幅上行的概率较低。

第二，2022年12月商品房待售面积累计同比为10.50%，较11月上行0.5个百分点，创2016年5月以来新高，表明当前房地产商品房库存压力较大，对房地产开发投资完成额累计同比形成一定压力。

数据显示，2022年，与房地产休戚相关的土地市场整体萎缩将近50%，即全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。因此，严跃进建议，2023年激活土地市场工作需要加快，因其关系到各地土地财政的有序运转，也关联着新一年房地产的产品供应端。

2022年，全国房地产开发企业的到位资金同比增速为-25.9%。严跃进则表示，2023年，在金融16条、“三支箭”政策，以及后续的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》落地支持下，此类资金状况势必有积极改善。当然，要真正改善房企资金状况，根本上仍需要持续鼓励与支持合理的购房消费，进一步提高市场整体预期，从而促进房企销售状况的加快修复与改善。