环球聚焦：央行深夜再发楼市利好，23城有望直接受益，房贷利率或继续下探

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

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其中明确，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

《通知》同时强调，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

中原地产首席分析师张大伟表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。

“在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”张大伟表示。

23城符合要求

张大伟表示，目前来看，符合首套房贷利率下限下调的城市，基本集中在三四城市和部分二线城市。

根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求。

具体来看，二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

但值得注意的是，一线城市中，北上广深无一符合该通知所规定的要求范围。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆此前在发布会上表示：“今年8月，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。”

张大伟表示，目前来看，松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，逐渐到了4-9月份二线城市成为松绑城市主力。其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。

而据中原地产研究院数据显示，近2个月以来，已有超过30个二线城市发布了超100次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，随着目前的市场变化，对于市场承压的城市来说，政策执行过程中或有一定空间，政策调整可能是个动态的过程，未来不排除更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限的可能。

“整体来看，监管部门释放更大的政策空间后，各地优化政策的节奏将进一步加快，在坚持“房住不炒”定位的前提下，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要的政策方向。”陈文静称。

房贷利率持续下探

今年以来，在影响住房信贷政策的LPR方面，央行已经多次下调。1月份、5月份，5年期以上LPR两度下调，分别下调5个基点以及15个基点。

而至8月22日，央行发布的LPR数据显示，1年期LPR利率已降至3.65%，5年期LPR利率已降至4.3%。

有分析认为，8月份LPR下降后，部分城市下调利率，降至阶段性新低，但是并未缓解市场压力。从根本上来说，必须是强有力的政策去纠偏。

尤其值得注意的是，今年5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

该《通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

贝壳研究院此前发布的报告统计数据显示，截至9月19日，已有86城首套房贷利率低至4.10%，但一线城市首套房贷利率平均为4.60%。

按照最新政策，上述符合条件的城市，首套房贷利率或可突破4.1%，继续下探。

有业内人士表示，央行这次对部分城市的房贷利率调整，也符合首套房贷利率下限下调的城市基本集中在三四线城市和部分二线城市，这无疑将更好地支持刚性住房需求，对市场信心及预期的企稳起到积极作用，预期四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，5月份以来，央行先后两次大幅下调5年期LPR，相当于给房贷定向降息。而且除了部分热点城市的核心区外，大部分城市限购政策已经放松，有14个城市二套房贷利率已经降低，目前政策的松绑与纾困力度是史无前例的。